Сегодня между банками России все больше усиливается конкурентная борьба. Банки продолжают открывать программы рефинансирования ипотечного кредита. Привлекая клиентов, банки стараются максимально снизить процентную ставку, чтобы отличаться среди банков-конкурентов.

Рефинансирование – это приобретение кредита с более низкой процентной ставкой для ликвидации ранее взятого кредита с более высокой процентной ставкой. Иногда употребляют эквивалентный термин – перекредитование.

Заемщик, желающий осуществить рефинансирование, обращается в другой коммерческий банк, который ликвидирует долг в первом банке, сразу перечисляя в него всю невыплаченную сумму. После этого залог переходит во второй банк, а заемщик, расплачиваясь с ним, таким образом, снижает выплату за жилье, приобретенное через ипотеку.

В некоторых случаях рефинансирование ипотечного кредита осуществляют с целью замены одного заложенного жилища на другое. Рефинансирование всегда связано с дополнительными расходами, и поэтому оно становится целесообразным при уменьшении кредитной ставки на 2-3%.

Расходы можно снизить, выполнив рефинансирование ипотеки в своем банке-кредиторе. Разумеется, банк проводит эту процедуру весьма неохотно. Поэтому можно договориться с другим коммерческим банком, после чего использовать эту договоренность как веский аргумент для предъявления своему банку-кредитору требования снизить процентную ставку.

Как правило, заемщики действуют в следующем порядке: сначала погашают кредит у первоначального банка-кредитора, затем снимают залог жилища, после чего получают новый ипотечный кредит под залог этого же жилого помещения.

Рефинансирование можно осуществить, воспользовавшись помощью ипотечного брокера, который действует как гарант перед новым банком во время оформления процедуры рефинансирования кредита. Стоимость услуг брокера обычно окупается, так как при этом снижаются дополнительные расходы. Существуют и другие варианты рефинансирования, к которым заемщик может прибегнуть.

Процедура рефинансирования

Программа рефинансирования в различных банках примерно одинаковая, хотя существуют и некоторые различия.

Вот, к примеру, этапы в Сбербанке России: во-первых, надо собрать необходимые документы (о них будет сказано ниже); во-вторых, заполнить заявление-анкету (с возникшими вопросами можно обратиться к консультантам банка по телефону); в-третьих, подать документы вместе с заявлением в один из региональных филиалов банка и ждать решения; в-четвертых, подписать договоры, застраховать заложенное жилище; и, наконец, получить новый и погасить ранее оформленный ипотечный кредит.

Необходимые документы: копии кредитного договора, договора ипотеки или другого договора, служащего основанием для государственной регистрации ипотеки; копия закладной (при наличии); копия страхового полиса; выписки по текущему и ссудному счетам заемщика за последние полгода.

Могут понадобиться и дополнительные документы, влияющие на величину процентной ставки. К ним, в частности, относятся: документы, подтверждающие обязательства заемщика; кредитная история заёмщика (более подробно рассмотрим далее); сведения об активах заёмщика; и другие документы по требованию банка.

Обязательным условием является оформление ипотечной страховки. Размер страхового взноса зависит от суммы кредита. Расходы по оценке приобретаемого имущества и страховке полностью возлагаются на заемщика.

Существует еще множество дополнительных расходов. К ним относятся: оплата за рассмотрение заявки, за открытие счета, за проверку объекта ипотечной ссуды, за заверение нотариусом договора, банковские сборы за выдачу кредита, за обналичивание кредитных средств и другие комиссии и сборы, предусмотренные банком.

Поэтому должнику по ипотечному кредиту целесообразно оценить предстоящие расходы, чтобы выбрать подходящий банк и изыскать источник их покрытия.

Требования к жилому помещению

Следует учесть, что требования к ипотечному жилью у разных коммерческих банков отличны. В основном требования касаются технического состояния, года постройки, степени износа, сохранения ликвидности (возможности продажи) при долгосрочном кредитовании. Некоторые банки требуют наличие холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления, электричества и другие коммунальные условия. Банк может отказать в рефинансировании из-за несоответствия жилья его требованиям.

Рассмотрим пример требований к жилому помещению, приобретаемого через ипотечный кредит. Это отдельная кухня и санузел; центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение; исправность сантехнического оборудования, а также окон, дверей, и крыши (для квартиры на последнем этаже).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно соответствовать следующим требованиям: не находиться в аварийном состоянии; не быть включенным в список зданий, которым требуется капитальный ремонт; быть построенным на цементном, каменном или кирпичном фундаменте; здание должно иметь металлические либо железобетонные перекрытия; этажность здания должна быть более 3 этажей (за исключением таунхаусов и зданий, находящихся в регионах страны).

Также обязательным условием является то, что совладельцами закладываемого жилья не могут быть дети, не достигшие совершеннолетия. В договоре купли-продажи жилого помещения должна быть указана полная стоимость приобретаемой недвижимости.

Существенным фактором, влияющим на решение банка о рефинансировании, является кредитная история заемщика. Поэтому кандидату на перекредитование следует хорошо знать свою кредитную историю и уметь ею управлять.

Кредитная история представляет информацию о выполнении заемщиком обязательств по выплате ранее взятых кредитов. Существуют бюро кредитных историй, в которые банки и прочие кредитные организации подают информацию, при наличии согласия владельца кредитной истории. Разумеется, человек, имеющий безупречную кредитную историю, изъявит согласие.

Узнать свою кредитную историю можно. Для этого нужно сначала обратиться в Центральный каталог для определения бюро, в котором она храниться, а затем обратиться с запросом в это бюро. Если владелец кредитной истории находит ошибки или неточности в своей картотеке, он вправе потребовать внесения в нее изменений.

Банки

Рассмотрим некоторые различия между отдельными банками, предлагающими услуги рефинансирования.

Сбербанк России. Сумма ипотечного кредита не должна превышать оставшуюся часть основного долга по рефинансируемому кредиту и 80% оценочной стоимости приобретенного либо построенного жилья. Данная стоимость указывается в экспертном заключении (учитывается меньшая из этих двух величин).

Альфа-Банк имеет обязательные условия к рефинансированию ипотечного кредита. Оно заключается в том, что местонахождение приобретаемой квартиры должно входить в специально разработанный приложенный список.

Банк ВТБ24 предъявляет следующие условия. Размер кредита может быть выше остатка задолженности, при этом остаток средств можно потратить на потребительские нужды. Кредитная история не требуется. Не требуется и выплата первоначального взноса.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию организовало работу по приему и обработке ипотечных кредитов по принципу «Единого окна». На данный момент АИЖК проводит сделки по рефинансированию ипотечных кредитов только при помощи дополнительной государственной поддержки.

Газпромбанк в 2013 году может предложить своим клиентам 13 ипотечных программ. В этом банке можно оформить ипотечный кредит даже без первоначального взноса.

Специалисты прогнозируют, что в ближайшее время произойдет, как минимум, ежегодное удвоение объема рефинансирования ипотечных кредитов. Банки все больше будут предлагать своим клиентам более выгодные процентные ставки. Некоторые предложения могут быть даже без первоначального взноса, что очень удобно и не требует лишних затрат со стороны заемщика. На протяжении определенного времени многие граждане смогут полностью оценить всю выгоду от рефинансирования ипотечного кредита.

О. Курбатова