Квартира в ипотеку, весьма серьёзный шаг, и прежде, чем его сделать, надо, в первую очередь, реально оценить свои финансовые возможности. Подсчитать размер совокупного стабильного дохода семьи, высчитать весь ежемесячный расход, учитывая «загашник» на непредвиденные расходы.

Приблизительный ежемесячный платёж по ипотечному кредиту можно рассчитать по кредитному калькулятору на сайте какого-нибудь банка. Стоит учесть тот момент, что ежемесячный платёж по кредиту не должен превышать 40% от совокупного дохода семьи (при расчёте из суммы совокупного дохода вычитаются расходы по уже имеющимся кредитам, алименты и прочее).

Если по вашему расчёту вы способны «потянуть» желаемую сумму кредита, то можно приступать к сбору необходимых документов.

Купить квартиру в Санкт-Петербурге вам поможет любая брокерская компания, где вам предоставят не только компетентную информацию о том, как взять ипотеку на квартиру, как оформить ее, в каком банке оформить ипотеку будет выгоднее именно для вас, но и окажут практическую помощь на каждом этапе этого изнуряющего процесса.

Документы о заемщике

Чтобы подать заявку на оформление ипотечного кредита, необходимо собрать первичный пакет документов: паспорт гражданина РФ; заявление-анкета по форме банка; страховое свидетельство государственного пенсионного страхования (СНИЛС); идентификационный номер налогоплательщика (ИНН); свидетельство о заключение или о расторжении брака; Свидетельства о рождении детей.

Кроме этого, копия трудовой книжки (на последней странице копии должна быть сделана запись: копия верна, работает по настоящее время, печать и подпись работодателя); документы, подтверждающие доход заёмщика (справка 2-НДФЛ, либо справка по форме банка, подтверждающая доход за последние полгода).

Также, банку могут потребоваться дополнительные документы, например: военный билет; диплом о высшем образовании; справка о регистрации по форме№9; документы, удостоверяющие личность всех ближайших родственников заёмщика; пенсионное удостоверение; документы, подтверждающие наличие в собственности иного дорогостоящего имущества (ценные бумаги, транспортные средства, недвижимость); выписка со счетов банков за последние шесть месяцев.

Если кредитный продукт подразумевает наличие у заёмщика поручителя или созаёмщика, то с последних требуется тот же пакет документов.

Для заёмщиков-владельцев бизнеса дополнительный пакет документов, подтверждающих его доход и финансовую стабильность состоит из: копий учредительных документов; бухгалтерских балансов (за последние 12 месяцев); отчетов о прибылях и убытках (за последние 12 месяцев); выписок по банковским счетам; копий основных договоров по деятельности компании; штатного расписания и прочее.

Заёмщик ПБОЮЛ, в качестве документов подтверждающих доход, может предоставить: свидетельство о регистрации в налоговых органах; патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (если таковые имеются); документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды; выписки по банковским счетам (за последние 12 месяцев); копии договоров аренды; основные договоры по деятельности ПБОЮЛ; документы об уплате единого налога на вмененный доход; книгу учета доходов и расходов.

Для заёмщиков, которые не являются гражданами РФ, а в настоящее время осуществляют на территории РФ трудовую деятельность, необходимо предоставить в банк вид на жительство или разрешение на временное проживание и работу.

Заявление-анкета и приложенные к ней копии всех необходимых документов отправляются на рассмотрение банка. В течение 5-10 рабочих дней банк примет решение. В случае положительного решения Банк предоставит вам около 120 календарных дней на поиск квартиры.

Выбор недвижимости

Приобретаемая квартира в ипотеку должна отвечать ряду требований банка.

Так как приобретаемая недвижимость передаётся банку в залог до полного погашения задолженности по кредитному договору, то, прежде всего, квартира должна быть ликвидной.

Квартира должна находиться в кирпичном, железобетонном или каменном здании.

Здание не должно быть в аварийном состоянии или требующим капитального ремонта.

Приобретаемая недвижимость не должна быть комнатой в коммунальной квартире.

Квартира должна быть оснащена электричеством, горячей и холодной водой, канализацией.

Квартира не должна быть собственностью несовершеннолетних детей или недееспособных лиц.

Документы по недвижимости

Для подтверждения юридической чистоты квартиры, в Банк необходимо предоставить, следующие документы (от продавца):

1. Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость.

2. Документы, на основании которых возникло право собственности на квартиру.

3. Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах в продаваемой квартире или справка из ЖЭУ.

4. Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по налогам и коммунальным платежам на собственность.

5. Если при продаже квартиры затрагиваются интересы несовершеннолетних детей, необходимо предоставить письменное согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи.

6. Технический паспорт приобретаемой недвижимости.

7. Кадастровый паспорт.

8. Справка об инвентаризационной стоимости квартиры (оценка квартиры осуществляется независимым экспертом).

9. Заверенное у нотариуса согласие супругов со стороны покупателя и продавца на совершение сделки купли-продажи.

10. Доверенность от собственника квартиры (в случае оформления сделки по доверенности).

Если квартира получает одобрение со стороны банка, продавец и покупатель составляют предварительный договор купли-продажи. Покупатель выплачивает сумму первоначального взноса не менее 10% от стоимости квартиры (размер первоначального взноса зависит от программы ипотечного кредитования банка).

Завершающий этап

После одобрения банком выдачи ипотечного кредита, составляется основной договор купли-продажи, который регистрируется в государственной регистрационной палате. Копия свидетельства о регистрации предоставляется в банк и только после этого происходит окончательный расчёт с продавцом.

Приобретение строящегося жилья

Покупка квартиры на этапе строительства в перспективе – не плохой инвестиционный доход.

Во-первых, стоимость одного квадратного метра в строящемся объекте гораздо ниже, чем в готовом. Соответственно, если вы примите решение продать квартиру уже на завершённом этапе строительства, то получите отнюдь не малую прибыль.

Во-вторых, приобретаемая квартира, гарантированно является юридически чистой.

Но есть здесь, конечно же, и свои минусы. В первую очередь это связано с тем, что редко в России построенный дом сдаётся в эксплуатацию в первоначально указанный срок. Случается такое, что строительство либо приостанавливается, либо заканчивается вообще в связи с банкротством застройщика или по другим причинам. Поэтому покупатель определённо рискует.

Вместе с покупателем рискует и заёмщик (если строящийся объект приобретается в кредит), так как банку в залог на этапе строительства передаётся лишь Право требования на квартиру. Как объект недвижимости, квартира будет передана банку в залог лишь после завершения её строительства и государственной регистрации.

Чтобы минимизировать подобные риски, банки заключают партнёрские программы с застройщиками, чья репутация тщательно проверена.

Ставки по ипотечному кредитованию на строящееся жильё на 1,5-2% выше, чем на приобретение готового жилья на первичном и вторичном рынке недвижимости. Но после того, как строительство будет завершено и Государственная комиссия примет дом в эксплуатацию, застройщик собирает необходимые документы и подаёт их в регистрационную палату для регистрации прав собственности дольщиков на квартиры.

Как только вы получите свидетельство о праве собственности на руки, можно обращаться в банк для перерасчёта процентной ставки, условия вашего кредита должны быть приравнены к условиям ипотечного кредита на приобретение готового жилья.

А. Шулякова