Очень часто люди путают договор ипотеки с кредитным договором. Это не одно и то же. Договор ипотеки является договором о залоге объекта недвижимости, приобретаемого за счёт кредитных средств или иного имеющегося у заёмщика жилья.

С одной стороны договора выступает банк-залогодержатель, выдавший кредит, с другой стороны — заёмщик-залогодатель или созаёмщик.

Обратите своё внимание на некоторые из пунктов типового договора ипотеки. Здесь перечислены наиболее важные моменты, интересующие заёмщика.

Предмет ипотеки

Иными словами, это предмет залога. Здесь указывается подробный адрес месторасположения объекта приобретаемой недвижимости, её общая, жилая площадь и количество комнат, если речь идёт о квартире.

Если речь идёт об индивидуальном жилищном строительстве, то предметом ипотеки становится жилой дом с одновременным залогом земельного участка, на котором он находится. Здесь также указывается подробный адрес местонахождения участка, его площадь и кадастровый номер.

В случае предоставления ипотечного кредита на строительство жилого дома, предметом ипотеки могут выступать материалы и оборудование для строительства.

Оглашается оценочная стоимость предмета залога, которая определяется путём независимой оценки специалиста и по соглашению сторон договора ипотеки. Оценочная стоимость указывается в договоре прописью в валюте Российской Федерации.

Также оговариваются основные условия по кредитному договору. Здесь указывается ФИО основного заёмщика, сумма кредита, срок, процентная ставка, способ погашения и размер ежемесячного платежа.

Подтверждается право собственности, которое является основой для залога недвижимого имущества и является обязательным приложением к договору ипотеки.

Залогодатель имеет право владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением. То есть заёмщик вправе зарегистрироваться сам и зарегистрировать своих членов семьи в приобретенном объекте недвижимости.

Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом

В случае неисполнения залогодателя-заёмщика обязанностей по кредитному договору или договору ипотеки, заёмщик-банк вправе потребовать досрочного погашения основного долга по кредиту.

В случае невыполнения заемщиком данного требования, банк имеет право наложить взыскание на предмет залога: либо в судебном порядке, либо путём добровольного подписания соглашения между заёмщиком и кредитором.

Объект заложенной недвижимости, на который наложено судебное взыскание, реализуется с публичных торгов.

В этом случае, согласно договору, все свои денежные требования залогодатель удовлетворяет за счёт средств от реализованной недвижимости.

Обязательства, исполнение которых обеспеченно данным договором, включают в себя: своевременное погашение основного долга по кредиту; возмещение банку убытков, связанных с невыполнением залогодателем своих обязательств по договору; уплата штрафов, пени, процентов за неправомерное использование денежных средств банка; возмещение расходов, связанных с реализацией объекта недвижимости.

Срок действия договора

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, удостоверения данного договора нотариусом и государственной регистрации в порядке, установленном Законодательством РФ.

Договор действует до выдачи залогодателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Это происходит только после полного погашения заёмщиком основного долга по кредитному договору.

Права и обязанности сторон

Залогодержатель обязуется не распоряжаться предметом ипотеки без письменного согласия залогодателя.

Залогодержатель обязуется не совершать действий, влекущих расторжение договора ипотеки.

Залогодатель обязуется застраховать «предмет залога» в пользу залогодержателя на сумму не меньше оценочной стоимости от риска утраты и порчи недвижимого имущества.

Закладная

Закладная является ценной бумагой, подтверждающей права залогодателя.

Копия закладной является обязательным приложением к договору ипотеки.

Закладная составляется залогодателем и передаётся залогодержателю, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, государственной регистрации договора ипотеки.

Также, типовой договор ипотеки содержит пункты: ответственность сторон; дополнительные условия; особые условия; адреса и реквизиты сторон.

Итак, договор ипотеки, регистрируется в течение 15 календарных дней, со дня подачи всех необходимых документов:

• Заявление от залогодателя и залогодержателя;

• Копия договора ипотеки и все перечисленные к нему приложения;

• Кредитный договор;

• Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины;

• Договор купли-продажи, утверждённый нотариусом. Здесь, стоит учесть, если вы составляли предварительный договор купли-продажи, он не регистрируется, соответственно в список документов, необходимых для заключения договора ипотеки он не входит. Предварительный договор лишь определяет основные условия и обязательства, которые в дальнейшем будут зафиксированы в основном договоре.

• Другие документы, предусмотренные Законодательством РФ.

Договор ипотеки регистрируется органом государственной власти в ЕГРП.

В принципе, при составлении договора ипотеки банки используют типовую форму договора. Существенное отличие может заключаться лишь в размере оценочной стоимости, соответственно и стоимости страхования предмета залога. Но это зависит не от банка, а от страховой компании, с которой он сотрудничает.

Дополнительные и особые условия могут несколько отличаться в зависимости от банка.

В основном же суть заключается в следующем: вы приобретаете недвижимость в соответствии с требованиями выбранного вами банка. Оформляете все необходимые документы на право собственности, передаёте банку жильё в залог, добросовестно и своевременно выполняете все условия по кредитному договору. После полного погашения кредитной задолженности, банк выдаёт вам закладную и договор ипотеки прекращает своё действие.

А. Шулякова